納得？住宅ローン完済後、銀行から紹介される司法書士の料金が、メッチャ高いのなぜ？

住宅ローンをお組みになったことのある全国の皆さま、ご完済の時期はもう間もなくでしょうか？晴れてご完済になると厳かに郵送されてくる重要書類があります。そう待ちに待った（？）抵当権抹消登記書類であります。

さっそく中を見て見ますと、小難しそうな文言で埋め尽くされた新旧様々な書類が同封されているではありませんか。長年、苦労に苦労を重ねて住宅ローンを滞ることなく支払って来たのに、完済した後になって、何の罰ゲームというのでしょう。

どうしていいのやら、あと3秒で路頭に迷いそうになったところで、目前に現われしが

司法書士のご紹介なる銀行からのお手紙であります。旨い話が向こうからノコノコやって来るときには注意すべきですが、藁をもすがりたい皆さまにとっては、そんな昔話はすっかり忘れ、渡りに船などと、まんまと藁にすがってしまうことがあるものであります。

ですが、藁にすがった挙句、待ち構えるはお代の精算、すなわち司法書士費用のお支払いであります。その額、3万円～2万円程度と、

抵当権抹消してnetにも、銀行から紹介される司法書士の抹消登記費用は特に結構なお値段になるとの生のお声がわんさかわんさかと寄せられてきているのであります。

そこで、銀行から紹介される司法書士の抵当権抹消登記費用が割高になるメカニズムに迫ってみたと思うのでありますが、そもそも

司法書士に登記を依頼した場合に、具体的に誰が登記費用を支払うことになるのかご存知でしょうか。司法書士費用というものは、司法書士が代行してくれることに対する対価であります。つまり我々は、司法書士に登記の代行をお願いするのですが、タダでは聞き入れてもらえませんから、お金を差し出し、どうかこれで登記の代行をお願いしますというわけであります。ここからお分かりの通り、司法書士に登記費用を支払うのは、司法書士に登記をお願いする人であるということになります。より具体的には、司法書士に対し委任状を提出する人こそが司法書士費用を負担すべき人ということになります。

抵当権抹消登記についてこれをみますと、委任状を提出すべきは、住宅購入者の他、住宅ローンを貸出した銀行ということになります。そうお気付きの方々からは、えっ？という驚愕のお声が聞こえてきそうですが、銀行は委任状は提出しますが、司法書士費用を1円も負担しないのです。費用は負担する人と受取る人との間でやり取りする対象ですから、銀行が司法書士費用を負担しないということは、換言すれば、司法書士が銀行から司法書士費用を受取らないということに他なりません。

なぜ司法書士は、銀行に対しては、タダで登記の代行を引き受けてしまうのでしょうか。

商法という法律があり、その512条には次のような定めがあります。

（報酬請求権）

第五百十二条　商人がその営業の範囲内において他人のために行為をしたときは、相当な報酬を請求することができる。

これを銀行について当てはめますと、

「司法書士が、銀行のために登記申請を代行したときは、相当な報酬を請求することができる！！」

かように法律上、司法書士は、銀行に対し、抵当権抹消登記費用を請求できることが明らかであります。ところが実際は、その請求を行わず放棄しているのです。

なぜ自ら放棄するのか、モクモク考えてみますと次のような事情が推察できてくるのではないでしょうか。

⒈　銀行から紹介してもらっている銀行お抱えの司法書士の場合、実際に銀行から抵当権に関する登記の仕事をもらっている見返りとして、銀行には登記費用を請求しないのかもしれない・・・。

⒉　銀行から紹介してもらっている銀行お抱えの司法書士の場合、実際に銀行から住宅ローン完済者に紹介してもらっている見返りとして、銀行には登記費用を請求しないのかもしれない・・・。

⒊　住宅ローンを完済した一般庶民には、今後の住宅ローンの返済分のお金が浮くことになるから、銀行に請求しない分の穴埋めをさせるだけの余力がある。

司法書士のバイブルとして、司法書士行為規範というものがあり、その第12条第2項には次のように規定されています。

「司法書士は、依頼者の紹介を受けたことについて、いかなる名目によるかを問わず、その対価を支払ってはならない。」

そうです、司法書士は、銀行から住宅ローン完済者を紹介してもらった見返りに、紹介料を支払ってはならないというものであります。くだんの銀行お抱えの司法書士が、銀行に対する抵当権抹消登記費用を意図的に放棄することはこの規定に違反するのではないかと頭がよぎるわけであります。司法書士たるもの、李下で冠を正すような疑わしいことをなすべきではありません。

とりわけ、銀行お抱えの司法書士は、銀行から登記報酬を受取るという当たり前の態度を示すことで、銀行から登記報酬を支払ってもらえない分、住宅ローン完済者の登記報酬に上乗せしている

というあらぬ疑いを積極的に晴らしてゆくべきであると思えてなりません。

◀抵当権抹消に際してご注意下さい。見た目に１個の敷地でも実は！！

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